{"id":10203,"date":"2025-10-27T17:09:19","date_gmt":"2025-10-27T17:09:19","guid":{"rendered":"https:\/\/energiaindustriacomercio.com\/?p=10203"},"modified":"2025-10-27T17:09:19","modified_gmt":"2025-10-27T17:09:19","slug":"articulo-exclusivo-la-nueva-ley-de-alquileres-avance-o-retroceso-para-el-mercado-mobiliario-dominicano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/energiaindustriacomercio.com\/en\/2025\/10\/27\/articulo-exclusivo-la-nueva-ley-de-alquileres-avance-o-retroceso-para-el-mercado-mobiliario-dominicano\/","title":{"rendered":"Art\u00edculo Exclusivo: La nueva ley de alquileres \u00bfAvance o retroceso para el mercado mobiliario dominicano?"},"content":{"rendered":"

Para \u201cEl Mundo de los Negocios\u201d, y dem\u00e1s Multimedios de The Ballester Business & Media Group.<\/p>\n

\n
\"Art\u00edculo<\/figure>\n<\/div>\n

La Rep\u00fablica Dominicana est\u00e1 a punto de dar un paso importante en materia inmobiliaria con la nueva Ley de Alquileres, enviada al Poder Ejecutivo para su promulgaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero la gran pregunta es: \u00bfrealmente esta ley resolver\u00e1 los problemas del mercado de renta o podr\u00eda traer nuevas complicaciones que terminar\u00e1n afectando tanto a inquilinos como a propietarios?<\/p>\n

Quiero analizar, de la manera m\u00e1s clara posible, los aspectos m\u00e1s relevantes que trae esta ley, sus aparentes beneficios y los riesgos que veo como Asesor Inmobiliario con m\u00e1s de 35 a\u00f1os en este sector.<\/p>\n

INICIEMOS CON LO QUE, APARENTEMENTE, GANAN LOS INQUILINOS.<\/strong><\/p>\n

No cabe duda de que, en el papel, la ley es muy beneficiosa para los inquilinos, pues, entre otras cosas, les ofrece:<\/p>\n

-M\u00e1s seguridad jur\u00eddica. Se acaban los contratos improvisados de \u201cpalabra\u201d o escritos en una hoja sin valor. Ahora todo deber\u00e1 estar m\u00e1s formalizado y registrado.
\n-Protecci\u00f3n frente a aumentos abusivos. El inquilino podr\u00e1 vivir con mayor tranquilidad, sin miedo a que le suban el alquiler de manera repentina.
\n-Estabilidad en el hogar. Al haber m\u00e1s reglas, el arrendatario puede planificar mejor su vida, sabiendo que no lo van a desalojar de un d\u00eda para otro.
\nPara una familia que alquila en Santo Domingo Este, por ejemplo, esta ley puede significar la diferencia entre vivir con incertidumbre o tener la seguridad de que podr\u00e1 organizar su presupuesto mensual sin sobresaltos.<\/p>\n

Hasta aqu\u00ed, todo suena muy bien.<\/p>\n

VEAMOS LOS PROBLEMAS QUE VIENEN PARA LOS PROPIETARIOS<\/strong><\/p>\n

Los due\u00f1os de las viviendas representan la otra cara de la moneda.<\/p>\n

El sector de Bienes Ra\u00edces funciona con un delicado equilibrio: el propietario pone en alquiler una propiedad, la cual adquiri\u00f3, posiblemente con mucho esfuerzo, pensando en hacer negocios y ganar dinero como una empresa mercantil, no con fines altruistas y el inquilino la ocupa pagando un precio justo.<\/p>\n

Si ese equilibrio se rompe, el mercado deja de ser atractivo.<\/p>\n

La nueva ley puede convertirse en un desmotivador para los propietarios por varias razones:<\/p>\n

Menor rentabilidad.<\/p>\n

Imaginemos un inversionista que compra un apartamento en Punta Cana con la idea de alquilarlo a turistas. Con la nueva ley, puede tener dificultades para ajustar los precios de acuerdo con la demanda. Esto significa que podr\u00eda ganar menos de lo esperado.<\/p>\n

Procesos legales m\u00e1s engorrosos.
\nSi un inquilino deja de pagar, hoy d\u00eda ya es dif\u00edcil recuperarlo. Con la nueva normativa, los desalojos podr\u00edan tardar a\u00fan m\u00e1s, aumentando el desgaste econ\u00f3mico y emocional del propietario.<\/p>\n

Desmotivaci\u00f3n para invertir.
\nMuchas personas que pensaban comprar un apartamento extra para alquilarlo podr\u00edan pensarlo dos veces. Nadie quiere poner su dinero en un negocio que la ley hace m\u00e1s complicado y menos rentable.<\/p>\n

EL GRAN DILEMA ES: \u00bfQUI\u00c9N CUMPLIR\u00c1 LA LEY?<\/strong><\/p>\n

Aqu\u00ed entra uno de los puntos m\u00e1s delicados: la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica.<\/p>\n

Dep\u00f3sito en bancos.<\/p>\n

La ley establece que los dep\u00f3sitos en garant\u00eda deben entregarse al banco. Pero seamos claros: la mayor\u00eda de los propietarios va a resistirse a esto. Hoy d\u00eda, el dep\u00f3sito lo guardan ellos mismos como garant\u00eda y tener que cederlo a un banco les quita control. Muchos preferir\u00e1n seguir manej\u00e1ndolo de forma directa, aun cuando la ley diga lo contrario.<\/p>\n

Comisi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n

Otro aspecto conflictivo: eliminar la pr\u00e1ctica de que el inquilino pague el mes de comisi\u00f3n al corredor o asesor que lo ayud\u00f3 a encontrar la vivienda.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 pasar\u00e1? El propietario tendr\u00eda que asumir ese costo. Y muchos de ellos, simplemente, no estar\u00e1n dispuestos. Lo m\u00e1s probable es que busquen la forma de hacer contratos \u201cpor fuera\u201d para evitar esta obligaci\u00f3n.<\/p>\n

En resumen, es bastante posible que una parte significativa de los propietarios no acate la ley en estos puntos claves, lo que aumentar\u00e1 la informalidad en lugar de reducirla.<\/p>\n

LAS CONSECUENCIAS A MEDIANO PLAZO PODR\u00cdAN TRAER GRANDES SORPRESAS.<\/strong><\/p>\n

Si esta ley se promulga tal como est\u00e1 redactada, podr\u00edamos ver varios efectos negativos en el mercado:
\nMenos propiedades en alquiler. Habr\u00e1 quienes prefieran dejar el apartamento vac\u00edo antes que arriesgarse a un mal negocio.<\/p>\n

Aumento de la informalidad. Muchos acuerdos podr\u00edan hacerse \u201cpor debajo de la mesa\u201d para esquivar las reglas m\u00e1s estrictas.<\/p>\n

Reducci\u00f3n de la inversi\u00f3n inmobiliaria. Personas que pensaban comprar con fines de renta optar\u00e1n por otros tipos de inversi\u00f3n.<\/p>\n

Oferta limitada, precios m\u00e1s altos. Parad\u00f3jicamente, la misma ley que busca proteger al inquilino podr\u00eda, a largo plazo, dejarlo con menos opciones y con alquileres m\u00e1s caros por la escasez de oferta.<\/p>\n

Desde mi punto de vista, la intenci\u00f3n de proteger al inquilino es buena y necesaria. Nadie discute que existen abusos en el mercado que deben corregirse. Pero si no se logra un balan- ce justo, la ley podr\u00eda convertirse en un freno para el sector inmobiliario.<\/p>\n

En ese sentido, podr\u00edamos preguntarnos: \u00bfCu\u00e1l es el monto correcto a cobrar de renta mensual?
\nUno de los grandes temas que debe tomarse en cuenta al hablar de la nueva Ley de Alquileres es c\u00f3mo se calcula un precio justo de renta, tanto para inquilinos como para propietarios.<\/p>\n

Si la renta se fija por debajo de lo razonable, el propietario pierde inter\u00e9s en alquilar. Si se fija demasiado alta, la propiedad se queda vac\u00eda.<\/p>\n

Existen varios criterios que ayudan a definir un monto adecuado:<\/p>\n

La regla del 1% del valor del inmueble<\/p>\n

Tradicionalmente, la renta mensual deber\u00eda rondar entre el 0.8% y el 1% del valor de la propiedad.<\/p>\n

Ejemplo:<\/p>\n

-Un apartamento valorado en US$100,000.00 deber\u00eda alquilarse entre US$800.00 y US$1,000.00 mensuales.
\n-Una propiedad de US$200,000.00 deber\u00eda estar entre US$1,600.00 y US$2,000.00 al mes.
\nEsto permite que la inversi\u00f3n tenga sentido financiero y que el inquilino pague un precio razonable seg\u00fan el valor real del inmueble.<\/p>\n

    \n
  1. Comparaci\u00f3n de mercado
    \nEl an\u00e1lisis de comparables es fundamental. Se debe revisar:
    \n-Lo que cobran propiedades similares en la misma zona.
    \n-Las diferencias de valor (amenidades, amueblado, ubicaci\u00f3n estrat\u00e9gica).
    \n-Si el alquiler es residencial de largo plazo o tur\u00edstico de corto plazo.
    \nUn apartamento en Naco no puede tener la misma renta que uno en Los Alcarrizos, aunque ambos tengan el mismo metraje. El mercado es quien termina ajustando los precios.<\/li>\n
  2. Costos y gastos asociados
    \nEl propietario debe calcular en su precio de renta los costos adicionales como:
    \n-Cuotas de mantenimiento del condominio
    \n-Seguro de la propiedad
    \n-Impuestos aplicables
    \n-Amortizaci\u00f3n de muebles y electrodom\u00e9sticos (en caso de estar amueblada)
    \nUna renta justa debe cubrir estos gastos y dejar un retorno neto atractivo para que la inversi\u00f3n valga la pena.<\/li>\n
  3. Tipo de mercado
    \nEl perfil del inquilino determina el tipo de renta:
    \n-Residencial a largo plazo: suele generar ingresos m\u00e1s estables, aunque con montos mensuales m\u00e1s bajos.
    \n-Tur\u00edstica a corto plazo (Pool de Rentas, Airbnb, Booking): puede duplicar o triplicar la renta mensual, pero con m\u00e1s gastos de administraci\u00f3n, mantenimiento y mayor rotaci\u00f3n de inquilinos.<\/li>\n<\/ol>\n

    Ejemplo: un apartamento en Punta Cana podr\u00eda generar US$1,200.00 al mes en renta fija, o entre US$2,000.00 y US$3,000.00 al mes si se alquila por noches en plataformas digitales, siempre que mantenga una buena ocupaci\u00f3n.<\/p>\n

    Ese ingreso podr\u00eda ser a\u00fan mucho m\u00e1s si se utiliza la nueva modalidad llamada Pool De Rentas que pondr\u00e1 en pr\u00e1ctica Cruise On Land Punta Cana, un proyecto que tendr\u00e1 edificios tipo hotel 4 o 5 estrellas, que se encargar\u00e1 de mantener una ocupaci\u00f3n hotelera constante y en el que cada propietario tendr\u00e1 ingresos por rentas directamente proporcionales a su inversi\u00f3n.<\/p>\n

    Seg\u00fan los c\u00e1lculos hechos por sus promotores, las ganancias para los due\u00f1os de los apartamentos rondar\u00e1n del 9 al 11% anual en el peor de los casos, con una ocupaci\u00f3n hotelera de solo un 60% y luego de cubrir todos los costos del manejo de la administraci\u00f3n.<\/p>\n

    Si consideramos que el promedio de ocupaci\u00f3n en los hoteles de Punta Cana se mantiene entre un 76 y un 90.7 % las ganancias ser\u00e1n mayores.<\/p>\n

    Los proyectos que llevan este sistema de renta les garantizan un ingreso mensual a los adquirientes, ya que lo generado global por el edificio se distribuye entre todos los propietarios y cada uno gana directamente proporcional a lo invertido, aunque su unidad est\u00e9 desocupada.<\/p>\n

    Para las rentas largas normales, el monto correcto es aquel que:<\/p>\n

      \n
    • Se ajusta al mercado y la zona. Cubre los costos del propietario.<\/li>\n
    • Deja una rentabilidad m\u00ednima del 5% al 7% anual sobre el valor de la propiedad.<\/li>\n
    • En definitiva, una renta correcta es aquella que cubre los costos, deja una rentabilidad m\u00ednima del 5% al 7% anual sobre el valor del inmueble y se ajusta a la realidad del mercado.<\/li>\n<\/ul>\n

      Este equilibrio es lo que garantiza que el propietario se motive a alquilar y que el inquilino pague un precio justo.<\/p>\n

      Un mercado de alquiler saludable necesita propietarios motivados e inquilinos protegidos. Si la balanza se inclina demasiado hacia un lado, el resultado ser\u00e1 un mercado distorsionado.<\/p>\n

      Por eso, antes de promulgar esta ley tal como fue enviada al Poder Ejecutivo, ser\u00eda prudente escuchar m\u00e1s al Sector Inmobiliario y buscar ajustes que permitan proteger al inquilino sin desmotivar al propietario.<\/p>\n

      Porque si los inversionistas dejan de comprar propiedades para alquilarlas, o los actuales propietarios deciden no cumplir la normativa, quienes saldr\u00e1n perdiendo al final ser\u00e1n los mismos inquilinos que la ley buscaba beneficiar.<\/p>\n

      Entonces, vale la pena preguntarnos: La Nueva Ley de Alquileres: \u00bfAvance o Retroceso para el Mercado Inmobiliario Dominicano?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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